Notícias e Artigos

Série - perguntas e respostas - Direito Imobiliário

Pergunta 4: Matrícula x Escritura: São a mesma coisa?

Há muita confusão entre matrícula e escritura; inclusive, muitas pessoas acreditam que se trata da mesma coisa, o que não é verdade.

Matrícula é o principal documento de um imóvel. Nela constam as informações essenciais do bem e todo o seu histórico, com as devidas averbações sobre compra e venda, doações, inventários, financiamentos imobiliários e até mesmo dívidas. As informações são públicas e oponíveis contra terceiros.

Por sua vez, a escritura é um documento também escrito, registrado no Tabelionato de Notas, dotado de fé pública nos termos do art. 215, caput do Código Civil, obrigatório para a validade de negócios jurídicos que envolvem imóveis cujo valor seja superior a trinta vezes o salário mínimo (art. 108 do Código Civil). A escritura pode ser originária de uma compra e venda, doação, de um divórcio e até mesmo de um inventário extrajudicial. Ou seja, ela é um documento oficial, gera direitos e também obrigações, como é o caso da obrigatoriedade de pagamento de impostos (ex: ITBI- imposto de transmissão de bens imóveis- e ITCMD-imposto de transmissão causa mortis e doação). Contudo, a escritura não transfere a propriedade do bem.

De igual forma, nos termos do art. 38 da Lei 9.514/1997, tem efeitos de escritura pública os contratos de financiamento imobiliário celebrados com as instituições financeiras.

 

Artigo sobre direito processual civil atinge marca de mais de 40 mil visualizações (18.05.2023)

Há seis anos, foi publicado, na plataforma Jusbrasil, artigo intitulado "O interesse de agir no processo civil brasileiro".

O trabalho aborda a evolução deste instituto, passando pela análise dos conceitos de ação desde a época de Chiovenda, jurista italiano do século XIX, até chegar na mais contemporânea teoria das "zonas de interesse", tratada, aqui no Brasil, por Antonio Cabral, professor da Universidade Estadual do Rio de Janeiro.

Ademais, faz-se uma comparação do tema entre o Código de Processo Civil de 1973 e o Código de Processo Civil de 2015, bem como uma análise da compreensão desse instituto na passagem do anterior para o atual sistema sob a ótica de alguns juristas importantes. O artigo atingiu recentemente a marca de 41 mil visualizações e é um dos mais visualizados no âmbito da plataforma.

Pode ser facilmente consultado no perfil de André Furtado ou no link abaixo.

https://www.jusbrasil.com.br/artigos/o-interesse-de-agir-no-processo-civil-brasileiro/490715228?_gl=1*1w5fc66*_ga*Njc4NDc2MTM1LjE2NDI1MTEzNzI.*_ga_QCSXBQ8XPZ*MTY4NDQzNDc4Ni4zMi4wLjE2ODQ0MzQ3ODkuNTcuMC4w 

Série - perguntas e respostas - Direito Imobiliário

Pergunta 3. Se eu compro um imóvel HIS (Habitação de Interesse Social), eu posso vender?

Resposta: Depende. A lei que institui esse programa dispõe que ele é voltado a famílias de baixa renda (até determinadas faixas salariais). Trata-se de um benefício pessoal e intransferível enquanto durar o financiamento. Ou seja, enquanto o imóvel não for quitado e não houver registro de propriedade em nome do beneficiário, este não pode vender a terceiros. Por outro lado, quando houver quitação e o beneficiário registrar a carta de quitação na matrícula do imóvel, baixando o gravame, o bem pode ser vendido. Esta é a regra geral, mas é preciso analisar em qual programa que o beneficiário se encontra, pois, eventualmente, poderá haver regras mais rígidas, como por exemplo esperar um determinado prazo depois do registro de propriedade para poder vender.

 
 

“PL da fake news” - Projeto de Lei 2630/2020 - Lei Brasileira de Liberdade, Responsabilidade e Transparência na Internet (28.04.2023)

Enquanto os deputados votam o presente projeto, este suscitou enorme debate na sociedade civil, por envolver temas de relacionados a conteúdos da mídia digital, redes sociais, moderação de conteúdo, criação de Conselho para definir normas de autorregulação, entre outros controversos.

De um lado, liberais e as “grandes big techs” apontam para uma possível censura por parte do governo em relação à liberdade de expressão, manifestação do pensamento, de imprensa. Vale lembrar que a censura prévia é proibida no ordenamento jurídico nacional.

De outro lado, há quem defenda que o projeto de lei, em verdade, regula os conteúdos publicados na internet, não constituindo censura, uma vez que pretende evitar a veiculação e propagação de notícias falsas, e, assim, contribuindo para diluir a desinformação.

Analisando o texto de lei, percebe-se a preocupação em regular o setor, especificamente as redes sociais nacionais e sediadas no exterior que possuam mais de dois milhões de usuários (art. 1º, § 1.º) .

Num primeiro momento, a partir de uma visão cautelar, o projeto coloca alguns princípios (v.g. I – liberdade de expressão e de imprensa; II – garantia dos direitos de personalidade, da dignidade, da honra e da privacidade do indivíduo; III – respeito ao usuário em sua livre formação de preferências políticas e de uma visão de mundo pessoal; IV – responsabilidade compartilhada pela preservação de uma esfera pública, livre, plural, diversa e democrática; entre outros) e regras para organizar e pautar a atuação na internet.

Nesse sentido, o PL coloca como objetivos (art. 4.º): I – o fortalecimento do processo democrático por meio do combate ao comportamento inautêntico e às redes de distribuição artificial de conteúdo e do fomento ao acesso à diversidade de informações na internet no Brasil; II – a defesa da liberdade de expressão e o impedimento da censura no ambiente online; III – a busca por maior transparência das práticas de moderação de conteúdos postados por terceiros em redes sociais, com a garantia do contraditório e da ampla defesa; e IV – a adoção de mecanismos e ferramentas de informação sobre conteúdos impulsionados e publicitários disponibilizados para o usuário.

Para alcançar tais objetivos, os provedores de internet devem dotar medidas para (art. 6.º): I – vedar o funcionamento de contas inautênticas; II – vedar contas automatizadas não identificadas como tal, entendidas como aquelas cujo caráter automatizado não foi comunicado ao provedor de aplicação e, publicamente, aos usuários; e III – identificar todos os conteúdos impulsionados e publicitários cuja distribuição tenha sido realizada mediante pagamento ao provedor de redes sociais.

Chama a atenção também a regulação dos serviços de mensageria privada, tais como os famosos Whatsapp e Telegram, os quais devem (art. 9.º) estabelecer políticas de uso destinadas a: I – projetar suas plataformas para manterem a natureza interpessoal do serviço; II – limitar o número de encaminhamentos de uma mesma mensagem a usuários ou grupos, bem como o número máximo de membros por grupo; III – instituir mecanismo para aferir consentimento prévio do usuário para inclusão em grupos de mensagens, listas de transmissão ou mecanismos equivalentes de encaminhamento de mensagens para múltiplos destinatários; e IV – desabilitar, por padrão, a autorização para inclusão em grupos e em listas de transmissão ou mecanismos equivalentes de encaminhamento de mensagens para múltiplos destinatários.

Uma parte do projeto que gera debates diz respeito à moderação de conteúdo. Vejamos.

Art. 12, § 2º Os provedores dispensarão a notificação aos usuários se verificarem risco: I – de dano imediato de difícil reparação; II – para a segurança da informação ou do usuário; III – de violação a direitos de crianças e adolescentes; IV – de crimes tipificados na Lei nº 7.716, de 5 de janeiro de 1989; V – de grave comprometimento da usabilidade, integridade ou estabilidade da aplicação.

Ora, as expressões “dano imediato de difícil reparação” e “segurança da informação e do usuário” indicam uma conotação muito ampla, cabendo uma exegese extremamente aberta, dando demasiado poder ao provedor sem estabelecer balizas claras a respeito dessa notificação. O inciso V também se revela amplo, com potencial abertura e poder demasiado aos provedores.

Porém, é garantido ao usuário se defender durante esse procedimento contra a notificação do provedor, bem como assegurar ao ofendido o direito de resposta na mesma medida e alcance do conteúdo considerado inadequado (§§ 3.º e 6º do art. 12).

Vemos igualmente a interessante iniciativa de colocar regras às contas oficiais de redes sociais da Administração Pública, adequando seu uso aos princípios constitucionais da Administração Pública, tais como a moralidade, eficiência, impessoalidade etc.[1]

Fato controverso é a previsão da criação de um órgão pelo Congresso Nacional, que instituirá, em até 60 (sessenta) dias contados da publicação desta Lei, em ato próprio, conselho que terá como atribuição a realização de estudos, pareceres e recomendações sobre liberdade, responsabilidade e transparência na internet (art. 25). Entre outras coisas, compete a este conselho, por exemplo, elaborar código de conduta para redes sociais e serviços de mensageria privada, a ser avaliado e aprovado pelo Congresso Nacional, aplicável para a garantia dos princípios e objetivos estabelecidos nos arts. 3º e 4º desta Lei, dispondo sobre fenômenos relevantes no uso de plataformas por terceiros, incluindo, no mínimo, desinformação, discurso de incitação à violência, ataques à honra e intimidação vexatória (inciso II).

Vê-se claramente uma intervenção potencialmente lesiva à liberdade dos provedores, uma vez que estes terão seus códigos de conduta e suas políticas de uso reguladas e avaliadas por este órgão. Isso pode gerar dificuldades de operacionalização das redes sociais e dos serviços de mensageria privada, embora a composição desse conselho também preveja a sua integração por representantes das empresas de tecnologia e telefonia.

Além disso, também salta aos olhos a possibilidade de os provedores terem atribuições extremamente amplas, tais como (art. 30): I – criar e administrar plataforma digital voltada à transparência e à responsabilidade no uso da internet, que contenha regras e procedimentos para decidir sobre a adoção de medida informativa, atendendo ao disposto nesta Lei. Especialmente gravosa pode ser a seguinte atribuição: VI – desenvolver, em articulação com as empresas de telefonia móvel, boas práticas para suspensão das contas de usuários cuja autenticidade for questionada ou cuja inautenticidade for estabelecida.

Enfim, a temática é atual e suscita debates importantes para a utilização de redes sociais e aplicativos de comunicação instantânea na internet. Vários deputados, inclusive, já pediram a tramitação conjunta com outros projetos de lei, voltados a regular o setor de tecnologia e internet. Além disso, estão ocorrendo diversas manifestações legítimas contra a possibilidade do Estado intervir neste serviço privado, além de um possível cerceamento de liberdades.

Na era da informação digital, é sempre prudente analisar a veracidade dos conteúdos, diante de tantas narrativas que se criam a respeito de fatos verdadeiros ou inverídicos. Se de um lado, o usuário pode ser mal informado e repassar “fake News”, de outro lado deixar essa verificação nas mãos do Estado ou de provedores pode ocasionar uma censura “oficial” e “institucionalizada” a determinados conteúdos que não necessariamente tenham viés informativo, mas sim opinativo.

A questão que se coloca é: quais serão os critérios objetivos para se evitar isso?

 

 

Caso queira consultar a íntegra do projeto: clique no link abaixo

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/prop_mostrarintegra?codteor=1909983

 

 

 

[1] Art. 18. São consideradas de interesse público, submetendo-se aos princípios da Administração Pública, as contas de redes sociais utilizadas por entidades e órgãos da Administração Pública, direta ou indireta, e dos agentes políticos cuja competência advém da própria Constituição, especialmente: I – os detentores de mandatos eletivos dos Poderes Executivo e Legislativo da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios; II – os ocupantes, no Poder Executivo, dos cargos de: a) Ministro de Estado, Secretário de Estado, Secretário Municipal ou equiparados; e b) Presidente, Vice-Presidente e Diretor das entidades da Administração Pública indireta da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios; III – Presidente, Vice-Presidente e Conselheiro do Tribunal de Contas da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios. § 1º As contas de que trata o caput não poderão restringir o acesso de outras contas às suas publicações. § 2º Caso possua mais de uma conta em uma plataforma, o agente político indicará aquela que representa oficialmente seu mandato ou cargo, sendo as demais eximidas das obrigações deste artigo.

Art. 37. A administração pública direta e indireta de qualquer dos Poderes da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência

 
 
 

Série - perguntas e respostas - Direito Imobiliário

Pergunta 2. Me interessei pelo imóvel, mas gostaria de pagar em prestações (parcelado), qual documento preciso ?

Resposta: É muito comum o comprador não querer ou não poder pagar o preço pedido pelo vendedor à vista. Assim, a depender da negociação, é possível concluir uma forma de pagamento em prestações. Normalmente, é previsto uma entrada e depois parcelas mensais. Mas para formalizar esta negociação, pode ser feito um acordo chamado compromisso de compra e venda ou promessa de compra e venda. Não se trata do contrato definitivo. Ele é uma promessa de contratação. Este compromisso pode ser feito por instrumento particular ou público e pode ou não conter cláusula de arrependimento. Normalmente, com a quitação da última parcela, aí sim é feita uma escritura pública definitiva de compra e venda, que precisa ser registrada no Cartório de Imóveis para formalizar a negociação.

Vejamos o que dispõe o Código Civil sobre esta promessa de compra e venda:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

 

 
 

André Furtado de Oliveira

André Furtado de Oliveira Sociedade Individual de Advocacia
CNPJ 34.295.299/0001-70

Endereço para atendimentos:
Pinheiros - São Paulo - SP
(11) 3042-2792
(11) 99160-7377