Pergunta 7. O imóvel onde eu vivo pode ser penhorado ou servir para executar uma dívida que eu tenho?

Resposta: Depende. Em regra geral, o bem de família é impenhorável, conforme art. 1.º da Lei 8.009/1990.

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

A própria lei 8.009, no entanto, coloca exceções. Vejamos.

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III – pelo credor da pensão alimentícia, resguardados os direitos, sobre o bem, do seu coproprietário que, com o devedor, integre união estável ou conjugal, observadas as hipóteses em que ambos responderão pela dívida;

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.

VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.   

O benefício também não é estendido ao proprietário que atua de má-fé, na compra de imóvel mais valioso, conforme art. 4.º da Lei suprarreferida.

Art. 4º Não se beneficiará do disposto nesta lei aquele que, sabendo-se insolvente, adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.

Vale lembrar que:

§ 2º Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do art. 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.

Art. 5º Para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça tem os seguintes entendimentos:

1) Para se reconhecer a impenhorabilidade do bem de família não é exigido que o devedor prove que o imóvel onde reside é o único de sua propriedade.

2) É impenhorável o bem de família de devedor que sirva de residência para os seus familiares, ainda que aquele habite em outro imóvel.

3) É possível atribuir o benefício da impenhorabilidade a mais de um imóvel do devedor, desde que pertencentes a cada uma das entidades familiares formadas após a dissolução da união estável ou da separação ou do divórcio.

4) A impenhorabilidade do bem de família da Lei n. 8.009/1990 remanesce ainda que se trate de imóvel de alto padrão ou de luxo, independentemente do seu valor econômico.

5) A pequena propriedade rural trabalhada pela entidade familiar é impenhorável, ainda que oferecida em garantia hipotecária pelos respectivos proprietários.

6) O falecimento do devedor não faz cessar automaticamente a impenhorabilidade do imóvel caracterizado como bem de família, pois a proteção legal deve ser estendida em favor da entidade familiar.

7) A proteção instituída pela Lei n. 8.009/1990 impede a penhora de direitos hereditários no rosto do inventário do único bem de família que compõe o acervo sucessório.

8) É penhorável o bem de família ofertado como garantia para ingresso no Programa de Recuperação Fiscal - REFIS quando o devedor atua de maneira fraudulenta, com abuso do direito de propriedade e manifesta violação à boa-fé objetiva.

9) Os bens móveis que guarnecem o bem de família são impenhoráveis, excetuados aqueles em duplicidade, por não se tratar de utensílios necessários à manutenção básica da unidade familiar.

10) Os bens móveis que guarnecem a residência do devedor, enquanto não quitados, não se integram ao bem de família protegido pela Lei n. 8.009/1990, logo são passíveis de penhora.

Pergunta 5. Em que momento me torno proprietário do imóvel?

Você será considerado proprietário após a formalização do registro da escritura do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, que atualizará a matrícula do imóvel com as informações constantes da escritura pública e fará com que seu nome conste, oficialmente, nela.

Em outras palavras, somente é proprietário aquele que tem seu nome na matrícula do imóvel e há a famosa frase: “quem não registra não é dono”.
É isto que determina o art. 1.245 do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Exatamente por isto, muito embora os valores relacionados ao registro sejam expressivos (cerca de 5% do valor da compra e venda), não há outra maneira de formalizar a propriedade e evitar seríssimos problemas futuros, que podem acarretar até mesmo a perda do bem.

Além disso, quem não é proprietário não poderá vender a propriedade, mas apenas ceder a posse. De igual forma, não pode dar o bem em garantia.

Pergunta 6. Se meu nome não está na matrícula do imóvel, mas tenho uma escritura de compra e venda, tenho algum direito garantido?

Sim, você tem o direito à posse do imóvel. Diante disto, a você, enquanto possuidor é garantido o “direito a ser mantido na posse em caso de turbação, restituído no de esbulho, e segurado de violência iminente, se tiver justo receito de ser molestado” (art. 1.210, caput do CC).

Além disto, em imóveis não individualizados ou em que não exista matrícula, após o prazo estabelecido em lei e atendidos os requisitos, há a possibilidade de se ingressar com uma ação de usucapião em que será declarada a aquisição da propriedade do bem, que deverá ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O contrato particular também é chamado contrato de gaveta. Ele é celebrado entre as partes sem observância às formalidades legais, expondo as partes a inúmeros riscos.

Importante se faz ressaltar que o contrato particular possui apenas validade entre as próprias partes e não tem eficácia contra terceiros.

A exceção é apenas no tocante a imóveis de pequeno valor (art. 108 do Código Civil, que dispõe que a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País).

Neste caso e apenas neste, o contrato particular, desde de que seja assinado pelos contratantes, com duas testemunhas e com as firmas reconhecidas, será válido para averbação no Cartório de Registro de Imóveis.