Certa vez, em uma palestra na AASP, o Professor Flavio Tartuce disse que, hoie em dia, o que se mais vê nas redes sociais são nulidades.

Aquilo ficou guardado na memoria. 

Realmente, a maioria dos anúncios, em que um determinado perfil tenta nos prometer algo duvidoso como algo certo, se trata de uma nulidade.

Por que?

Simples. Toda promessa ou publicidade não pode ser utilizada de maneira enganosa ou abusiva.

É um princípio normativo do direito do consumidor (art. 37 do CDC). Mas sobretudo é um valor consagrado em nosso ordenamento jurídico: a veracidade.

Segundo dicionário, veracidade é um atributo ou qualidade do que é verdadeiro ou corresponde à verdade.

Num mundo cada vez mais individualista, hedonista e materialista, as pessoas buscam maximizar suas vantagens, sem qualquer escrúpulos.

No digital, as pessoas tentam passar uma imagem muitas vezes descolada da realidade, promovendo-se com base em mentiras ou artificialidades.

O consumidor precisa estar atento. Não há filtro para detectar mentiras.

Peguemos o exemplo de alguns "coaches", "gurus de investimento" ou dos vendedores de "cursos online".

Alguns deles usam estratégias de marketing digital que apelam fortemente para a recompensa, como se ela fosse inclusive imediata.

Essa promessa ativa determinadas redes neurais que despertam interesse num possível comprador (gatilho).

Infelizmente, muitos acabam sendo atraídos para realizarem a compra sem antes fazer uma pesquisa sobre o vendedor, seu curso, etc.

Numa sociedade consumista e sem valores fortes e fixos, muitos consumidores são presas fáceis para essa armadilha.

É preciso tomar cuidados antes da decisão de comprar, pois ainda que a nulidade exista, é difícil recuperar o valor investido.

Usualmente, os mal intencionados costumam não ter endereço fixo, não tem regularidade empresarial e muito menos patrimônio em seu nome para ressarcir as vítimas, o que dificulta a reparação do dano na Justiça.

Cabe também às plataformas que gerem as redes sociais adotar mecanismos de identificação de fraude, ampliação de denúncias e coibição de métodos abusivos de captação de clientes.

Fiquemos atentos.

Hoje vamos explicar, de uma forma resumida, o que acontece usualmente no itinerário da compra de um imóvel de forma segura. Algumas etapas podem mudar de acordo com as circunstâncias de cada caso.

Antes de iniciar a negociação, o comprador deve contar com uma assessoria jurídica imobiliária.

Primeiramente, os advogados devem analisar a matrícula do imóvel, a fim de verificar se o vendedor é o legítimo proprietário, se o imóvel pode ser alienado (eventualmente pode existir alguma cláusula de inalienabilidade) ou se o imóvel possui gravames (hipoteca, penhora).

Em segundo lugar, é extremamente necessário que sejam requeridas certidões específicas sobre o vendedor e sobre o imóvel. Isso é importante para evitar sustos mais para frente. Um vendedor que tenha processos judiciais pode resultar num problema chamado “evicção”, que é a perda do imóvel por uma decisão judicial. Um imóvel que tenha débitos fiscais (ex. IPTU) também pode ser um problema para o comprador, pois se trata de uma obrigação propter rem (que acompanha o próprio bem).

Feito essa análise e caso o pagamento seja feito em parcelas, ou houver financiamento ou ainda se o imóvel for comprado na planta, chega-se à fase de elaboração ou assinatura do pré-contrato (também chamado de promessa ou compromisso de compra e venda). Esta etapa deverá contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário, que elaborará as cláusulas contratuais, estipulando preço, datas de pagamento, obrigações e responsabilidades das partes, hipóteses de rescisão ou extinção, multa, direito de arrependimento e etc. Em caso de compra e venda de imóvel já financiado, haverá a necessidade da participação da instituição financeira nas tratativas.

Uma vez quitado o contrato pelo promissário comprador, é preciso lavrar a escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas, quando o valor do bem imóvel for superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Ato contínuo, é preciso demonstrar o pagamento do ITBI, que é o imposto de transmissão de bens imóveis, bem como das taxas do Cartório.

Por fim, a escritura pública deve ser levada a registro no Cartório de Imóveis (art. 167 da Lei de Registros Públicos), para que se faça constar na matrícula o nome do comprador como novo proprietário.

Na Revista de Direito Imobiliário, de volume 94, publicada no 1º semestre de 2023, a autora Amanda Gil faz um breve e excelente comentário a um Acórdão que julgou recurso de apelação, no qual se discutia se uma promessa de compra e venda quitada valia como título translativo do domínio.

A lei, como regra, diz, no art. 108 do Código Civil, que é necessária a escritura pública para transferir a propriedade de bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.

Nesse sentido, embora a promessa de compra e venda esteja quitada, é necessário que as partes compareçam ao tabelionato de notas, para que lá se lavre a escritura pública de compra e venda.

A recorrente, por sua vez, alegou que seu caso se enquadraria numa exceção, com base na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/1979).

De fato, essa lei prevê uma exceção à regra do art. 108 do Código Civil, mas como toda exceção, aplica-se uma interpretação restritiva. Ou seja, não é possível estender a aplicação da exceção a outras hipóteses factuais.

Portanto, a promessa de compra e venda quitada só vale como título translativo de domínio caso se trate de um lote proveniente de parcelamento de solo urbano.

Ainda que a promessa de compra e venda esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promissário comprador não tem o direito de propriedade com a quitação. Neste momento, o promissário só tem o direito real de aquisição, que é um direito diferente, que embora seja oponível erga omnes, não confere ao titular a propriedade.

O direito real de aquisição é um direito que obriga o promitente vendedor a passar a escritura pública de compra e venda e, caso não o faça, o promissário comprador pode fazê-lo por meio da adjudicação compulsória.

Por isso é muito importante diferenciar a promessa de compra e venda da escritura pública de compra e venda. São dois títulos que possuem natureza e consequências diferentes.

Para mais informações, segue a ementa do acórdão comentado:

Registro de imóveis – Escritura pública de promessa de compra e venda de unidade imobiliária – Impossibilidade do registro com efeito translativo da propriedade, ainda que quitado o preço – Necessidade de escritura pública definitiva – Inteligência dos arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil (LGL\2002\400) – Aplicação do art. 26, § 6º, da Lei 6.766/79 (LGL\1979\27) que se restringe a loteamentos – Óbice mantido – Dúvida procedente – Recurso não provido. CSMSP – ApCív 1007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021, DJ 09.08.2021, rel. Des. Ricardo Anafe.

Em 18.09.2023, tive a oportunidade de falar, em seminário na Faculdade de Direito da USP, sobre função social da empresa, empreendedorismo e startups.

Em preparação para este estudo, li textos sobre "Startup enxuta" de Eric Ries e "Os Erros das Startups" de Tom Eisenmann.

Pude perceber que este tipo específico de empreendimento é muito difícil, pois os fundadores precisam oferecer uma solução inovadora sem contar com recursos para isso.

Nesse sentido, é preciso mobilizar investimentos, montar um time preparado, flexível e multidisciplinar, além de obter parcerias estratégicas.

Igualmente, é preciso pensar numa solução que de fato tenha aderência dos clientes e não somente dos adotantes iniciais. Isso implica em fazer testes com MVP, protótipos, num ciclo denominado de "aprendizagem validada".

Não bastasse isso tudo, a startup deve ter um planejamento de crescimento sustentável, o que implica em conhecer métricas típicas para esse negócio, tais como breakeven, LTV (lifetime value), CAC (custo de aquisição de cliente), entre outras.

Apesar de termos um boom de crescimento desse tipo de empreendimento, 75% das startups fracassam (não conseguem dar retorno aos investidores iniciais), de acordo com pesquisa feita pelo Wall Street Journal.

Isso revela que há muitas falhas que precisam ser corrigidas, entre elas a chamada falsa largada e o falso positivo. A primeira é um erro de lançar um produto ou serviço sem fazer uma pesquisa prévia com potenciais clientes. A segunda é um erro de inferir uma projeção positiva a partir de resultados iniciais com os chamados "early adopters".

Condensando todo esse conhecimento e trazendo esse universo para o campo jurídico, verificamos que realmente existe um ecossistema contratual no mundo das startups, com uma pluralidade de contratos (contrato de sociedade, acordo de sócios, contrato de venture capital, contratos de trabalho, parcerias estratégicas, entre tantos), os quais acabam sofrendo fortes perturbações devido ao risco de mercado, risco tecnológico, risco de investimento.

São contratos também flexíveis, pois precisam se adaptar a mudanças repentinas (ex: pivotagem). Bem por isso que os advogados devem pensar em soluções contratuais diferentes que se encaixam nesse tipo de empreendimento.