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Moradias irregulares na cidade de São Paulo (05.11.2024)

São Paulo é a cidade mais populosa das Américas. Segundo censo realizado em 2022, o município tem mais de 11,4 milhões de habitantes.[1]

Se por um lado a cidade ferve de oportunidades de trabalho e negócios, por outro lado, obviamente, também enfrenta dificuldades, especialmente com a questão da moradia.

No centro expandido, onde se concentra a maior parte do comércio e dos serviços, o metro quadrado é mais caro também em virtude da concentração de empregos formais e melhor infraestrutura da região.[2]

Nas periferias, por sua vez, concentra-se majoritariamente a população de baixa renda ou em situação de vulnerabilidade social, sendo comum a presença de ocupações de terrenos e moradias irregulares.[3]

Muitas vezes, o cidadão que vai parar nessa situação acaba sendo enganado por intermediadores e estelionatários, que buscam lucro a todo custo.

Normalmente, esses criminosos acabam forjando documentos, onde dizem que são posseiros ou proprietários, fabricando contratos ou até mesmo escrituras e registros imobiliários. Esses documentos são apresentados para o interessado, o qual não possui a informação ou conhecimento necessário para verificar se, de fato, a “papelada” é autêntica. Nisso, a tramoia está feita: muitos terminam pagando por um imóvel sem qualquer regularidade jurídica e não se tornando proprietários, podendo ser despejados ou até mesmo expulsos pelos verdadeiros proprietários ou posseiros.

A baixa instrução da população carente torna esse problema mais corriqueiro e grande parte dela pensa que adquiriu direitos, mas a operação não possui qualquer lastro jurídico.

Por isso é extremamente necessário trazer informação e conhecimento a essa parcela população. Divulgar alertas que realçam quais os documentos necessários para compra ou aluguel regular de imóvel.

 

Para compra:

- verificar a certidão atualizada da matrícula do bem, onde consta a descrição do imóvel, quem é o proprietário e se há restrições (ex: penhora, hipoteca etc). Ela é obtida no Cartório de Imóveis da região.

- verificar quem é o vendedor, seu histórico e se ele é proprietário ou tem poderes para vender (certidões negativas cíveis, criminais, federais, trabalhistas).

- solicitar a elaboração ou revisão do contrato de promessa de compra e venda feito por um advogado

- lavrar a escritura pública de compra e venda no Tabelionato de Notas;

- pagar os impostos e taxas competentes ou solicitar isenção se estiver enquadrado nos requisitos previstos na legislação

- registrar a escritura no Cartório de Imóveis

 

Para aluguel:

- verificar a matrícula do bem, onde consta a descrição do imóvel, quem é o proprietário e se há restrições (ex: penhora, hipoteca etc);

- solicitar elaboração ou análise do contrato de locação ou sublocação por um advogado.

 

[1] https://cidades.ibge.gov.br/brasil/sp/sao-paulo/panorama . Acesso 05.11.2024

[2] De acordo com a Prefeitura de São Paulo e com base nos dados da Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) e Fundação SEADE, o referido processo de segregação espacial condiciona um padrão predominante centro-periferia, no qual a região central e, em especial, o denominado setor sudoeste da cidade concentram a melhor infraestrutura e a maioria dos empregos formais. Por outro lado, a regiões periféricas concentram as populações de maior vulnerabilidade. In: https://polis.org.br/wp-content/uploads/2021/06/Situacao-das-ocupacoes-na-cidade-de-Sao-Paulo . Acesso em 05.11.2024

[3] Em 2018, conforme informações da Fundação João Pinheiro (FJP) e Centro de Estudos da Metrópole (CEM), há 445.112 domicílios em favelas e 385.080 em loteamentos irregulares, perfazendo um total de 830.192 domicílios. Soma-se a este universo de inadequação habitacional 20.702 domicílios em Conjuntos Habitacionais Irregulares e 80.389 domicílios em cortiços. As estimativas de déficit habitacional da FJP e CEM indicam um total de 485.870 domicílios. In: https://polis.org.br/wp-content/uploads/2021/06/Situacao-das-ocupacoes-na-cidade-de-Sao-Paulo . Acesso em 05.11.2024

 

Alíquota do ITCMD pode mudar mas projeto ainda tramita na ALESP (17.10.2024)

O Projeto de Lei n° 7/2024 pretende alterar a Lei nº 10.705, de 28 de dezembro de 2000, que dispõe sobre o Imposto sobre a Transmissão "Causa Mortis" e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos - ITCMD, visando à instituição de alíquotas progressivas no âmbito do Estado de São Paulo.

Segundo a justificativa do proponente Donato, o intuito é atender às alterações promovidas pela Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132, de 2023) e alcançar uma maior justiça fiscal.

Isso porque a atual estrutura de alíquotas do ITCMD em São Paulo não reflete adequadamente a capacidade contributiva dos cidadãos. A fixação de uma alíquota única de 4% não leva em consideração as diferentes realidades patrimoniais existentes entre os contribuintes, resultando em uma carga tributária desproporcionalmente pesada para alguns e leve para outros.

Nesse sentido, a introdução de alíquotas progressivas representa um avanço significativo para a equidade tributária, alinhando-se aos princípios de progressividade e capacidade contributiva.

Veja abaixo como ficarão as alíquotas na alteração proposta pelo Projeto.

Até 10.000 UFESPs (até R$ 353.600,00), aplicação de alíquota de 2%: esta faixa busca assegurar uma tributação mais branda para patrimônios de menor expressão, permitindo redução para transmissões de menor valor.

De 10.000 a 85.000 UFESPs (de R$ 353.600,00 a R$ 3.005.600,00), aplicação de alíquota de 4%: essa faixa continuará com o mesmo percentual aplicado atualmente, sem impor uma carga tributária excessiva.

De 85.000 a 280.000 UFESPs (R$ 3.005.600,00 a R$ 9.900.800,00), aplicação de alíquota de 6%: continuando a progressão, nesta faixa aplica-se uma alíquota mais alta para patrimônios substanciais, mas mantendo um equilíbrio na tributação.

Acima de 280.000 UFESPs (acima de R$ 9.900.800,00), aplicação de alíquota de 8%: a alíquota mais elevada nesta faixa reflete a capacidade contributiva robusta dos contribuintes com patrimônios significativos.

O limite é 8%, em razão da Resolução nº 9/1992 do Senado Federal, que dispõe que a alíquota máxima do ITCMD deve ser de oito por cento, permitindo alíquotas progressivas em função do quinhão que cada herdeiro efetivamente receber, nos termos da Constituição Federal.

Observa-se que o projeto está em linha com a Reforma Tributária. Ao dispor sobre a alteração do artigo 155 da Constituição Federal, a emenda incluiu o inciso VI, dispondo que o imposto instituído pelo Estado “será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação”.

Além disso, a partir de 2016, houve uma escalada de Estados da Federação alterando suas legislações para instituírem alíquotas progressivas no ITCMD. Se até 2014 apenas três estados aplicavam a progressividade, no fim de 2020 este número passou para pelo menos 15 estados, além do Distrito Federal.

No site da ALESP, o último andamento é de 19/03/2024, onde consta a entrada do projeto na Comissão de Finanças, Orçamento e Planejamento, lembrando que já teve parecer favorável na Comissão de Constituição e Justiça da casa legislativa paulista.

Nós do escritório vamos acompanhar esta tramitação, aconselhando que é um bom momento para fazer um planejamento sucessório ou patrimonial para aquelas pessoas que se enquadram na terceira e quarta faixas, que preveem alíquotas de seis e oito por cento.

 

Cuidados na compra de cavalos (15.08.2024)

Na compra de cavalos, principalmente para desempenhar determinadas finalidades, como, por exemplo, comprar o equino para participar de  modalidades esportivas ou então para fins de reprodução, é essencial colocar tais finalidades no contrato, além de fazer testes e exames no animal.

Essas finalidades podem ser colocadas na parte dos "considerandos" (logo após a qualificação das partes) ou então no próprio objeto contratual.

Os exames e os testes podem vir no anexo, complementando o instrumento contratual.

Mas por qual razão fazer isso?


Isso é importante pois caso se descubra uma doença que era preexistente ou uma lesão que incapacite o cavalo para o uso pretendido, o adquirente tem o direito a desfazer o negócio por vício redibitório (defeito oculto), pleiteando a devolução do valor pago, além de indenização pelos danos materiais, incluindo despesas e até mesmo lucros cessantes. Ou então pedir o abatimento do preço proporcional conforme a diminuição do valor do animal devido à sua doença ou lesão preexistente, com fundamento nos artigos 441 a 444 do Código Civil brasileiro.

Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.

Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às doações onerosas.

Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.

Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art. 444. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.

O direito para pleitear essas medidas judiciais decai em 30 dias a partir da entrega definitiva do animal se não houver lei específica para isso ou a partir do conhecimento do vício quando este só puder ser conhecido mais tarde, conforme art. 445 do mesmo código.

Art. 445. O adquirente decai do direito de obter a redibição ou abatimento no preço no prazo de trinta dias se a coisa for móvel, e de um ano se for imóvel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da alienação, reduzido à metade.

 1 Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de cento e oitenta dias, em se tratando de bens móveis; e de um ano, para os imóveis.

§ 2 Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais, aplicando-se o disposto no parágrafo antecedente se não houver regras disciplinando a matéria.


No final de 2022, o Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul julgou um caso envolvendo a compra de um cavalo para realização de hipismo. A compradora verificou após a aquisição que o animal apresentava "lombalgia, artropatia e osteopatia de vértebras torácicas e lombares". Este vício oculto foi confirmado por provas periciais produzidas no processo.


Assim, foi mantida pela Corte a condenação relativa à restituição dos valores pagos pela aquisição do animal (mais de 94 mil reais) bem como do valor da comissão pela compra e venda do bem e os demais prejuízos suportados pela autora com a manutenção do animal. Também o vendedor foi condenado a indenizar os danos morais sofridos pelo compradora, que não pôde praticar seu esporte preferido durante um bom tempo. (TJMS, Apelação 0818850-32.2018.8.12.0001, rel. Des. Marco André Nogueira Hanson, j. 09.11.2022).

O aforismo "cavalo dado não se olha os dentes" nunca pareceu fazer tanto sentido, embora na compra todos os cuidados devem ser tomados.

 

André Furtado obtém título de Mestre em Direito Civil na USP (27.09.2024)

O sócio do escritório, André Furtado de Oliveira, obteve, na sexta-feira (27.09.2024), aprovação na Banca de Defesa de Dissertação de Mestrado, com louvor. Assim, ele conquistou o título de Mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (largo São Francisco). 

O tema da dissertação foi Responsabilidade direta de terceiro na subcontratação. Basicamente, foi pesquisada a possibilidade de responsabilidade direta entre sujeitos que, embora não possuam relação contratual entre si, fazem parte do mecanismo da subcontratação.

A dissertação teve três capítulos. No primeiro foi estudado os paradigmas contratuais e a evolução dos princípios contratuais. No segundo capítulo, foi analisada a subcontratação de uma maneira geral. Já no último capítulo, estudou-se a responsabilidade civil no seio da subcontratação, principalmente analisando a ação direta no direito estrangeiro e nacional, bem como a sistematização do tema no âmbito da sublocação, subempreitada e submandato.

Participaram da Banca a Professora Maria Helena Braceiro Daneluzzi, Professora Rosa Maria de Andrade Nery e Professor Antonio Carlos Morato, além do Presidente e Orientador Professor Nestor Duarte.

 

 

 

 

A busca pelo conhecimento além do direito (18.07.2024)

Há algum tempo tenho notado que o crescimento do conhecimento jurídico e profissional não se faz somente pelos artigos de lei, doutrina e jurisprudência.

Cabe aos juristas procurar conhecimento fora das matérias propriamente jurídicas, não só para se destacar no mercado mas para entender os percursos da história do pensamento.

Advogados da envergadura de Rui Barbosa, Sobral Pinto e Waldir Troncoso Peres foram juristas admiráveis. Mas, com toda a certeza, é notório que seu estofo intelectual era abastecido além dos muros do Direito.

Rui Barbosa, sem sombra de dúvida, não produziria discursos tão impactantes, seja em solenidades de formatura (v.g. Oração aos moços) ou em casas parlamentares, se sua pena se circunscrevesse apenas a petições embebidas de leis, artigos e lições jurídicas da cátedra.

Aliás, Sobral Pinto não se sagraria vitorioso se não precisasse alegar a Lei de Proteção aos Animais como parâmetro mínimo para proteção de seu cliente preso durante o regime militar ( https://miltonparron.band.uol.com.br/lei-de-protecao-aos-animais-tambem-serve-para-os-humanos/ ).

Essa estratégia reforça que toda ideia precisa de várias perspectivas para melhor compreendê-la. Se nos acostumamos a um "olhar" ou "modo de abordar" apenas, fatalmente seremos ultrapassados pelos nossos adversários de tribuna.

É curioso perceber que o problema jurídico bem resolvido foi abordado de modo mais amplo.

Waldir Troncoso Peres, alcunhado como o "príncipe dos advogados", também não obteria êxito em suas defesas no Tribunal do Júri se não pudesse convencer os jurados a partir do vasto conhecimento de mundo e do ser humano que ele tinha.

Talvez estejamos a perder essa dimensão multifacetada do direito e do conhecimento jurídico. Atualmente, a especialização, embora resolva grande parte das controvérsias, deixa a desejar quando o foco é "cortar o mal pela raiz" ou resolver o problema da melhor forma possível.

Todo direito é, antes de tudo, uma prescrição cultural, moral, universal ou até mesmo fruto de exigências práticas de um dado lugar e tempo.

Se não se entende isso, como se vai postular isso em juízo?

 

 

 

 

 

André Furtado de Oliveira

André Furtado de Oliveira Sociedade Individual de Advocacia
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