Na Revista de Direito Imobiliário, de volume 94, publicada no 1º semestre de 2023, a autora Amanda Gil faz um breve e excelente comentário a um Acórdão que julgou recurso de apelação, no qual se discutia se uma promessa de compra e venda quitada valia como título translativo do domínio.

A lei, como regra, diz, no art. 108 do Código Civil, que é necessária a escritura pública para transferir a propriedade de bens imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.

Nesse sentido, embora a promessa de compra e venda esteja quitada, é necessário que as partes compareçam ao tabelionato de notas, para que lá se lavre a escritura pública de compra e venda.

A recorrente, por sua vez, alegou que seu caso se enquadraria numa exceção, com base na Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/1979).

De fato, essa lei prevê uma exceção à regra do art. 108 do Código Civil, mas como toda exceção, aplica-se uma interpretação restritiva. Ou seja, não é possível estender a aplicação da exceção a outras hipóteses factuais.

Portanto, a promessa de compra e venda quitada só vale como título translativo de domínio caso se trate de um lote proveniente de parcelamento de solo urbano.

Ainda que a promessa de compra e venda esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o promissário comprador não tem o direito de propriedade com a quitação. Neste momento, o promissário só tem o direito real de aquisição, que é um direito diferente, que embora seja oponível erga omnes, não confere ao titular a propriedade.

O direito real de aquisição é um direito que obriga o promitente vendedor a passar a escritura pública de compra e venda e, caso não o faça, o promissário comprador pode fazê-lo por meio da adjudicação compulsória.

Por isso é muito importante diferenciar a promessa de compra e venda da escritura pública de compra e venda. São dois títulos que possuem natureza e consequências diferentes.

 

Para mais informações, segue a ementa do acórdão comentado:

Registro de imóveis – Escritura pública de promessa de compra e venda de unidade imobiliária – Impossibilidade do registro com efeito translativo da propriedade, ainda que quitado o preço – Necessidade de escritura pública definitiva – Inteligência dos arts. 108, 1.245, 1.417 e 1.418 do Código Civil (LGL\2002\400) – Aplicação do art. 26, § 6º, da Lei 6.766/79 (LGL\1979\27) que se restringe a loteamentos – Óbice mantido – Dúvida procedente – Recurso não provido. CSMSP – ApCív 1007897-24.2021.8.26.0100, j. 30.07.2021, DJ 09.08.2021, rel. Des. Ricardo Anafe.