Atualmente, com a explosão do consumismo, podemos observar a realização de um contrato híbrido: denominado contrato de locação em shopping center.

O primeiro shopping center do Brasil é o Iguatemi São Paulo, fundado em 1966. Desde então, as metrópoles e capitais brasileiras têm verificado um aumento do número de empreendimento comerciais voltados ao consumo. Grandes lojas procuram se estabelecer nesses locais, aproveitando a grande circulação de pessoas, a segurança e infraestrutura do estabelecimento, bem como servindo-se do espaço para divulgação de suas marcas.

O contrato entre lojista e dono do empreendimento não chega a ser uma locação pura, mas tem características similares e outros itens adicionais que a diferenciam.

A locação é um dos pactos mais tradicionais no direito. Desde Roma Antiga, já se pode ver este instituto, que era chamado de arrendamento . Normalmente, o objeto locado eram terras para a produção agrícola. Com o passar do tempo e a urbanização, hoje vemos que a modalidade mais comum é a locação de imóvel urbano.

Tal contrato é regido pela Lei 8.245/1991 (A Lei de Locações). Neste texto normativo, estão dispostas as normas que regem a relação locatícia de imóvel urbano, tais como suas modalidades, as obrigações do locador e do locatário, a disciplina da sublocação, da renovação de aluguel, bem como as ações locatícias, entre outras disposições mais específicas.

Quanto às modalidades, temos alguns exemplos, tais como (i) a locação para fins residenciais, e (ii) a locação comercial, das quais são espécies a locação built to suit e também a locação em shopping center.

Quanto a esta último, temos um conceito prévio, dado pelo Tribunal de Justiça do Ceará, segundo o qual “as avenças entre lojistas e shopping centers são, em regra, contratos coligados, com predominância do pacto de locação.” (DPP, Contratos. São Paulo: RT, 2015. p. 280).

Por sua vez, Cláudio Santos complementa: “A ele são coligadas outras avenças: um regimento interno do centro, uma convenção que estabelece normas gerais de locação, administração, funcionamento, fiscalização e outros, além do estatuto da associação de lojistas.”

Assim, o dono do empreendimento decide criar lojas ou boxes no imóvel, para, em seguida, locá-los aos lojistas. No entanto, o locatário, além de pagar um valor mensal pela utilização do boxe/loja, deve pagar outras quantias. A doutrina e a jurisprudência brasileira já têm entendido que o contrato de shopping center se caracteriza pelo que denominam de tenant mix (expressão americana que significa aluguel misto), constituindo, portanto, instituto próprio.

Segundo o civilista Darcy Bessone, “No shopping center, o lojista, em lugar de criar, à própria custa, todo o equipamento que lhe favoreça, paga apenas uma quota do dispêndio, economizando, assim, investimento maior para o qual nem estaria capacitado. Essa economia promanaria do universo de vantagens que o empreendedor põe à sua disposição, sem que o lojista o pague por inteiro” (...) e complementa com o mais importante: “O preço não resulta de uma composição de subpreços ou custos. Com efeito, não atribuem os interessados preços distintos à localização, à estrutura do shopping center, ao seu funcionamento, à sua administração, ao estacionamento de veículos, ao parque de diversões, aos entretenimentos, às promoções e, ainda, ao uso de um certo espaço físico.” (BESSONE, Darcy. Problemas jurídicos do shopping center. Doutrinas Essenciais – Direito empresarial. São Paulo: Ed. RT, 2010. Vol. 4. p. 713.).

Dessa forma, são obrigações comuns nesse tipo de contrato: a) a que estabelece sistema dúplice de cobrança do aluguel, sendo um fixo, mínimo, e outro percentual, sobre o total da receita mensal, sendo devido o maior deles: a cada mês; b) a que prevê o pagamento de aluguel em dobro, no mês de dezembro; c) a que obriga o locatário a se inscrever na Associação dos Lojistas e participar do fundo comum de promoções, propaganda e marketing; d) a que obriga o locatário a abrir e fechar a loja nos horários determinados pelo empreendedor e a não fazer promoções ou liquidações, senão na mesma época, sendo-lhe ainda vedado mudar o ramo de negócio.

Vale dizer que nesse tipo de contrato vige o princípio da liberdade de disposição, onde as partes podem dispor o que quiserem (com algumas exceções), respeitando apenas as normas procedimentais prevista na Lei 8.245/1991.

É por isso que o art. 54 prevê: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.

Isso quer dizer que as partes podem afastar a maioria das normas materiais da lei locatícia, mas não podem renunciar às ações nela previstas, que são instrumentos em benefício de uma das partes para resguardar seus direitos quando instalado um litígio com a contraparte. As ações mais comuns são a ação de cobrança de alugueis e a ação de despejo por falta de pagamento (estas utilizadas pelo dono do empreendimento). Mas também há a ação de consignação de alugueis e a ação renovatória (usadas pelos lojistas).

Ainda, a Lei de Locações se refere ao contrato de shopping center em mais uma ocasião. Dispõe o art. 52, § 2.º, da Lei 8.245/1991: “Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no fato de o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.”

Veja-se, então, a intenção do legislador proteger o locatário/lojista na renovação do aluguel, impondo obrigação negativa ao administrador do empreendimento.

Conforme vimos, pode-se verificar que o legislador procura se abster das relações travadas entre as partes em contrato de locação em shopping center. Vige com mais prevalência a liberdade contratual e a autonomia privada, porque comumente são sociedades empresárias que firmam este contrato. Como exemplo disso, podemos ver que o Superior Tribunal de Justiça manteve cláusula contratual que previa, no mês de dezembro, o pagamento em dobro do aluguel de espaço, em prestígio ao princípio da autonomia privada. Vejamos:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO DE ESPAÇO EM SHOPPING CENTER. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. APLICAÇÃO DO ART. 54 DA LEI DE LOCAÇÕES. COBRANÇA EM DOBRO DO ALUGUEL NO MÊS DE DEZEMBRO. CONCREÇÃO DO PRINCÍPIO DA AUTONOMIA PRIVADA. NECESSIDADE DE RESPEITO AOS PRINCÍPIOS DA OBRIGATORIEDADE ("PACTA SUNT SERVANDA") E DA RELATIVIDADE DOS CONTRATOS ("INTER ALIOS ACTA"). MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS LIVREMENTE PACTUADAS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Afastamento pelo acórdão recorrido de cláusula livremente pactuada entre as partes, costumeiramente praticada no mercado imobiliário, prevendo, no contrato de locação de espaço em shopping center, o pagamento em dobro do aluguel no mês de dezembro. 2. O controle judicial sobre eventuais cláusulas abusivas em contratos empresariais é mais restrito do que em outros setores do Direito Privado, pois as negociações são entabuladas entre profissionais da área empresarial, observando regras costumeiramente seguidas pelos integrantes desse setor da economia. 3. Concreção do princípio da autonomia privada no plano do Direito Empresarial, com maior força do que em outros setores do Direito Privado, em face da necessidade de prevalência dos princípios da livre iniciativa, da livre concorrência e da função social da empresa. 4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.”(STJ - REsp: 1409849 PR 2013/0342057-0, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 26/04/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 05/05/2016).

Veja-se que, na decisão acima, o STJ optou por não interferir na avença firmada entre as partes em contrato de locação em shopping center, já que a relação é empresarial, onde os sujeitos que sabem os riscos do negócio, assumindo as responsabilidades previstas no contrato. Dessa forma, não podem alegar falta de conhecimento técnico a mudar o pactuado.

Portanto, a lei admite, ainda que fugindo ao sistema comum, as disposições atípicas, mas de índole econômica, que as partes livremente pactuam, de acordo com a realidade e a experiência do mercado. É preciso, entretanto, tomar cuidado para que não sejam estas cláusulas atípicas, que restringem os direitos dos locatários, confundidas com cláusulas abusivas, que os ponham em manifesta desvantagem, e que são fulminadas pela sanção da nulidade.

A locação de espaços em shopping centers tem suscitado outras controvérsias, especialmente no que concerne à cobrança da chamada, impropriamente, res sperata, que muitos confundem com luvas.

É absolutamente pacífico o entendimento no sentido de ser cobrado do futuro locatário uma quantia em dinheiro, como contrapartida da clientela que o empreendimento atrairá, e da qual o beneficiário será o lojista. Ao se inaugurar o empreendimento, o lojista, em geral, ainda não dispõe de um fundo empresarial próprio, absorvendo o fundo que é do próprio shopping, como um todo. E é isso que se cobra do lojista, não como luvas ou adiantamento de aluguéis, e sim como contribuição para a complementação do empreendimento.

Quando, todavia, se trata de renovação do contrato, não mais se admite a cobrança de luvas, tendo em vista que o comerciante, nesse momento, com o seu trabalho e esforço, já constituiu um fundo empresarial próprio.

Outra questão que tem desaguado nos tribunais diz respeito à pretensão de devolução da res sperata, quando alega o locatário que não se atenderam as justas expectativas de sucesso comercial anunciadas pelo empreendedor e administrador do shopping. Isto é, o denominado tenant mix não se revelou equilibrado, ou as lojas âncoras não se instalaram, não se atraindo a clientela esperada, tornando o contrato excessivamente oneroso. Trata-se de uma quaestio facti a ser apreciada pelo juiz diante do caso concreto e após exauriente instrução probatória.

Assim, será o julgador quem avaliará as questões reais que se apresentaram no caso, sob a ótica do investimento, do mercado e da matriz de riscos estabelecidas no contrato, podendo ensejar uma revisão contratual, ou até mesmo uma resolução por excessiva onerosidade.

Enfim, diante de todo o exposto, vimos que a locação em shopping center é um contrato que tem sido muito utilizado em virtude da explosão dos shopping centers, ganhando contornos próprios nas relações entre empresários e lojistas. É por isso que precisa ser estudado de forma apartada dos outros contratos de locação.

BIBLIOGRAFIA

Doutrina, Processos e Procedimentos. Volume de Contratos. São Paulo: Ed. RT, 2015.

www.stj.jus.br . Acesso em 06.02.2019

www.tjce.jus.br . Acesso em 30.01.2019

Aula Locação em Shopping Center – Ebradi/IBDCivil – Pós em Advocacia Contratual e Responsabilidade Civil (2018/2019).

Estamos contratando a todo momento sem perceber. Desde o cafezinho na padaria até a conta de luz. Mas só prestamos atenção a isso quando nos deparamos com um instrumento de contrato escrito ou quando chega alguma conta em casa para pagamento.  “Como ensina Messineo, o contrato exerce uma função e apresenta um conteúdo constante: o de ser o centro da vida dos negócios” (RODRIGUES, Silvio. p. 11).

Muitas vezes, os advogados são demandados para elaboração de contratos. É preciso ter muita atenção ao tipo de negócio que se está desenvolvendo, que, com a ajuda do profissional, gerará maior segurança jurídica à parte. Ou seja, é aconselhável que os clientes contem em detalhes a forma de relacionamento e suas pretensões, para que o contrato espelhe todas as regras privadas admitidas pelas partes.

Antes de tudo, é preciso dizer que o contrato consiste numa das relações mais importantes na vida civil, pois as partes têm liberdade para contratar com quem quiser, bem como estipular o que quiserem (obviamente devem ser respeitadas as proibições legais e os requisitos de validade). Dessa liberdade, surgem direitos e obrigações. Ou seja, tudo aquilo que foi contratado faz lei entre as partes (pacta sunt servanda) e deve ser obedecido. Assevera o art. 421 do Código Civil de 2002: “A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.”

Todo contrato é composto por duas ou mais partes, tendo um objeto e uma forma da declaração de vontade. As partes são os sujeitos capazes e legitimados a contratar (ex: menores de 16 anos não são capazes; e quem não é dono da coisa não pode vendê-la). O objeto é o bem ou interesse sobre o qual recai a obrigação principal do contrato (ex: um carro numa compra e venda). Já a forma pode ser escrita (instrumento particular ou escritura pública), verbal, simbólica, eletrônica, expressa, tácita ou presumida. Dispõe o art. 104 do Código Civil: “A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

Também é proveitoso colocar que qualquer contrato, ainda que gratuito, envolve trocas patrimoniais ou uma operação econômica subjacente. O Código Civil italiano, dispõe em seu art. 1.321: “Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale.” (“O contrato é o acordo de duas ou mais partes para constituir, regular ou extinguir entre eles uma relação jurídica patrimonial”). Silvio Rodrigues afirma que o contrato é o veículo de circulação de bens e riquezas na sociedade.

Passando para o conceito, Clovis Bevilácqua ensina que “o contrato é o acordo de vontades para o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.” (RODRIGUES, Silvio. p. 9). Uma definição mais completa, encontramos no Curso de Direito Civil do Prof.º Cesar Fiuza, que, apoiado no insigne Caio Mário da Silva Pereira, sublinha: “Contrato é ato jurídico lícito, de repercussão pessoal e socioeconômica, que cria, modifica ou extingue relações convencionais dinâmicas, de caráter patrimonial, entre duas ou mais pessoas de Direito Privado, que, em regime de cooperação, visam atender desejos ou necessidades individuais ou coletivas, em busca da satisfação pessoal, assim promovendo a dignidade humana.” (FIUZA, César. p. 524).

Os contratos são tratados pelo Código Civil a partir do art. 420, onde são estabelecidas as disposições gerais (preliminares, formação dos contratos, estipulação em favor de terceiro, promessa de fato de terceiro, vícios redibitórios, evicção, contratos aleatórios, contrato preliminar e contrato com pessoa a declarar) e as formas de extinção do contrato (distrato, cláusula resolutiva, exceção de contrato não cumprido e resolução por onerosidade excessiva).

Vários tipos de contrato existem, mas nem todos eles estão definidos na legislação. Isso quer dizer que as partes também têm autonomia para criar novos contratos (chamados de atípicos), sempre se atentando que devem buscar um profissional especializado para saber o que é permitido. Assim, o art. 425 do Código Civil preceitua: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”

Os contratos mais comuns são os tipificados em lei, principalmente no Código Civil. Exemplos: compra e venda (arts. 481 a 532 do CC/2002), troca ou permuta (art. 533), doação (arts. 538 a 564), locação (arts. 565 a 578 e Lei 8.245/1991), empréstimo (arts. 579 a 592), prestação de serviços (arts. 593 a 609), empreitada (arts. 610 a 626), mandato (arts. 653 a 692), transporte (arts. 730 a 756), seguro (arts. 757 a 802), fiança (arts. 818 a 839) e alienação fiduciária em garantia (Lei 4.728/1965). Esses contratos são regulados pela legislação brasileira e devem observar alguns aspectos para terem validade e eficácia.

Os contratos são classificados pela doutrina em: onerosos ou gratuitos; comutativos ou aleatórios; consensuais ou reais; unilaterais ou bilaterais; solenes ou não solenes; principais ou acessórios; de execução instantânea ou prolongada no futuro; preliminares ou definitivos; paritários ou de adesão; dentre outras previstas.

No que tange às cláusulas contratuais, existem várias. Alguns exemplos são: partes, objeto, preço, forma de pagamento, prazo, local, arras, multa contratual ou cláusula penal; cláusula resolutiva expressa; cláusula limitativa ou excludente de responsabilidade; cláusula compromissória cheia; cláusula de juros ou correção monetária, fiança, garantias, cláusula de eleição de foro; dentre outras. Muitas dessas cláusulas, pela sua própria natureza, constituem pactos acessórios ao contrato principal.

Tais cláusulas exigem especificidade, que o advogado poderá melhor escrever e concretizar diante das imposições legais do Código Civil e legislação esparsa vigente. Nelas, são previstas inúmeras situações, que delimitam as consequências na ocasião de ocorrência dos fatos previstos pelas partes, principalmente quando há inadimplemento relativo do contrato (mora = atraso) ou inadimplemento absoluto. Pode-se antecipar a liquidação dos danos, resolver de pleno direito o contrato, ou limitar o teto indenizatório, por exemplo.

Além disso, é interessante consultar o advogado para a elaboração do contrato, que irá indicar quais sãos os itens necessários e qual a forma indicada na lei (ex: contrato particular; escritura pública etc.) para que o contrato produza os efeitos em território nacional. Cabe a esse profissional também transcrever em termos técnicos, seguros e de forma clara todas as pretensões que seu cliente lhe trouxer.

É sempre necessário verificar se o contrato é relativo a direito do consumidor, pois, nesse caso, existe uma série de regulações protetivas, especialmente as normas dispostas na Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), que, entre outros direitos, garantem ao consumidor a informação adequada dos produtos e serviços, a reparação pelos danos causados por defeito na prestação dos serviços, a garantia legal, a inversão do ônus probatório, a proteção contra cláusula abusivas ou manifestamente desproporcionais.

Saber se o contrato é de adesão também é muito importante, porque o aderente tem uma série de vantagens na interpretação do contrato. Nessa oportunidade, convém lembrar os dizeres do art. 423 do Código Civil: “Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.”

Por outro lado, é necessário evitar os modelos de contrato que já estão disponíveis na internet, pois além de não ser um contrato personalizado, pode ser passível de erros, pois muitas vezes possuem cláusulas desnecessárias, que não dizem respeito com o que se quer contratar.

Sempre busque, de preferência, um profissional especializado em contratos, pois ele estará mais atualizado, principalmente no mundo de hoje, que, com a evolução tecnológica e da computação, verificam-se novos contratos e novas formas de contratar. Exemplos destas são os contratos coligados, os contratos eletrônicos e os smart contracts (este último que é criado a partir de uma linguagem de computador, tendo sua execução automática a cada implemento de protocolo, sendo auditável, verificável, seguro e mais eficiente que os contratos tradicionais). Exemplos daqueles são: os contratos de economia compartilhada, tais como uber, airbnb, coworking etc.

Além disso, é interessante que o advogado converse com o cliente e negocie com a parte contrária, justamente para alertar sobre os riscos do negócio (podendo inclusive definir uma matriz de risco – que nada mais é que a imputação de responsabilidade a uma parte caso um evento incerto e futuro ocorrer), prevendo uma solução mais eficiente em caso de descumprimento ou problema de interpretação. Este profissional, com certeza, irá colocar os temos técnicos necessários para que posteriormente um juiz analise com mais facilidade o negócio previsto.

Por fim, cabe colocar que durante o período de validade e eficácia do contrato, cabe às partes atuarem de boa-fé, ou seja, de modo probo, leal, respeitando a contraparte. Este é o direcionamento do art. 422 do Código Civil: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Enfim, os contratos estão em nosso dia-a-dia e é fundamental entender que eles precisam de atenção, zelo e segurança jurídica, para que ele produza todos os efeitos desejados, justamente para que não se frustrem expectativas posteriormente à sua formação.

Legislação

Lei 10.406/2002 (Código Civil)

Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor)

Bibliografia recomendada.

AMENDOLARA, Leslie. Técnicas de elaboração de contratos. 3 ed. rev. e ampl. São Paulo: Quartier Latin, 2008.

FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 18 ed. rev. At. e ampl. São Paulo: Ed. RT, 2015.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: dos contratos e das declarações unilaterais da vontade. São Paulo: Saraiva, 2004.

Cursos recomendados.

Welt Cursos – Minicurso gratuito sobre elaboração de contratos – Prof.º João Biazi.

Contratos: visão negocial e prática. (Carga horária: 30h). Fundação Getúlio Vargas, FGV, Brasil.

Hoje em dia, os relacionamentos estão diferentes quando comparados há tempos passados. Segundo Baumann, as relações são mais líquidas.

Atualmente, há formas de convivência em que os sujeitos moram juntos, dormem na casa dos pais ou possuem casas diferentes. Ou seja, há diversas configurações afetivas e, muitas vezes, o próprio namoro acaba se confundindo com a união estável.

Inúmeras dúvidas surgem, principalmente em saber qual o instante em que um simples relacionamento se torna uma união com caráter jurídico, já que, diferentemente do casamento, ambos (namoro e união estável) podem se formar de maneira espontânea, sem qualquer solenidade legal.

Sabe-se que uma relação afetiva pública, contínua, duradoura e com fins de constituição de família configura a chamada união estável, que, para Paulo Lôbo, “é um ato-fato jurídico” .

A lei não estabelece prazo mínimo nem pede que haja convivência sob o mesmo teto para configuração da convivência estável. Neste sentido, dispõe o art. 1.723 do CC/2002: “É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.”

Da norma acima, verificam-se três requisitos de ordem objetiva e um requisito de ordem subjetiva. Os requisitos objetivos consistem na convivência pública, duradoura e contínua. Por isso, entende-se um relacionamento (i) assumido aos amigos e familiares ou em sociedade, (ii) que não seja breve nem efêmero e (iii) que não tenha interrupções. Já o requisito subjetivo é a vontade das duas pessoas em constituir família, sendo esta a característica que a diferencia do namoro (neste, não há intenção de constituir família ou esta intenção é projetada no futuro). Vale mencionar que já se reconhece, desde 2010, a união estável homoafetiva, por decisão do Supremo Tribunal Federal (ADI 4227 e ADPF 132), não mais precisando preencher o requisito de os sujeitos serem homem e mulher.

Por outro lado, cabe dizer que a união estável, quando reconhecida, seja pela vontade das partes ou posteriormente pelo juiz, se os conviventes nada dispuserem em contrato, produz os mesmos efeitos de um casamento sob regime de comunhão parcial de bens .

Nesse tipo de regime, todos os bens do casal, a partir do início da união estável se comunicam, com exceção de alguns que a lei diz serem incomunicáveis (por exemplo: bens provenientes de herança). Isto é, a lei presume que os bens foram adquiridos a partir do esforço conjunto do casal. Dessa forma, qualquer elemento patrimonial que for adquirido na constância da união é de propriedade do casal, já os bens particulares adquiridos em momento anterior não se comunicam.  

Contudo, os companheiros têm liberdade para disporem outros regimes de bens que não o da comunhão parcial, inclusive fazendo regimes híbridos. Vale, nesse sentido, transcrever a lição de renomado civilista, Prof.º César Fiuza:

“Admite-se contrato escrito, ainda que por instrumento particular, regulando essas relações patrimoniais. Nesse contrato, os companheiros têm ampla liberdade, não sendo imperativo que adotem um dos regimes de bens do casamento. Podem, inclusive, mesclar regras de regimes distintos. Na falta de contrato escrito, aplica-se à união estável o regime da comunhão parcial de bens, no que couber (art. 1.725 do CC). Na prática, é no que couber mesmo, uma vez que os companheiros têm total liberdade para administrar seu patrimônio individual, diferentemente dos cônjuges na comunhão parcial. Podem, por exemplo, dispor dos imóveis, ou prestar fiança, sem qualquer necessidade de autorização um do outro. Na vida real, ocorre com muita frequência de, durante a união estável, o patrimônio comum nem ser levado em conta. Isso só ocorre, isto é, esse patrimônio comum, adquirido pelo esforço de ambos, aparece e é partilhado apenas quando a união se extinga, seja pela morte ou pela separação. Na verdade, há muita semelhança com o regime de participação final dos aquestos.” (FIUZA, César. Direito Civil. Curso completo. 18 ed. rev., at. e ampl. São Paulo: RT, 2015. p. 1226).

Com efeito, muita gente, para se livrar de um possível reconhecimento de união estável, acaba por fazer um contrato de namoro. Já tem crescido o número de registros civis de namoro nos cartórios em todo o Brasil. Nesse tipo de documento, lavrado pelo Tabelião de Notas ou feito de forma particular, as partes preveem que sua relação não tem caráter de união estável, onde elas firmam um relacionamento sem efeitos patrimoniais e sem intenção de constituir família. Tal contrato pode prever algumas minúcias, até mesmo o tempo em que pretendem continuar namorando. Assim sendo, o patrimônio de um dos companheiros nunca será do outro, como acontece na união estável e no casamento com comunhão parcial ou total de bens.

Ou seja, a parte, que está apenas conhecendo a outra, tem uma segurança jurídica em relação a seu patrimônio. As pessoas tendem a pensar que isso é a antítese da relação amorosa. Mas, na verdade, ela é apenas a expressão da vontade de dois sujeitos maiores e capazes. Precisamos entender que as pessoas são diferentes, umas mais formais, outras menos. Não cabe a nós julgar o mérito de se fazer um contrato de namoro, mas apenas entender que pode acontecer e que seu uso é legítimo.

Decisão lavrada pelo Desembargador Alzir Felippe Schmitz, em acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (Apelação Cível Nº 70032928004, Oitava Câmara Cível, Julgado em 11/03/2010), dispôs que: “não comungo da tese (...) de que os namoros atuais se destinem exclusivamente a relações sexuais. Acredito que o escopo ainda seja o mesmo que o de anos atrás: avaliar a compatibilidade do casal, as afinidades, os gostos, as características pessoais, enfim, conhecer o namorado para que, satisfeitas ambas as expectativas, o relacionamento “evolua” para um casamento ou algo que a ele se equipare”.

Segundo Zeno Veloso, o contrato de namoro “é uma declaração bilateral em que pessoas maiores, capazes, de boa-fé, com liberdade, sem pressões, coações ou induzimento, confessam que estão envolvidas num relacionamento amoroso, que se esgota nisso mesmo, sem nenhuma intenção de constituir família, sem o objetivo de estabelecer uma comunhão de vida, sem a finalidade de criar uma entidade familiar, e esse namoro, por si só, não tem qualquer efeito de ordem patrimonial, ou conteúdo econômico.”

A rigor, as pessoas que fazem um contrato de namoro buscam uma blindagem patrimonial, uma declaração de inexistência de relação jurídica e de ausência do elemento subjetivo da união estável, prevenindo-se de ulteriores responsabilidades. O documento pode ser particular ou lavrado por meio de escritura pública em cartório, o que é mais aconselhável. Trata-se de um procedimento preventivo e que começou a ser bastante utilizado na atualidade, embora seu número ainda seja pouco expressivo quando comparada à união estável.

Alguns doutrinadores, tais como a Prof.ª Maria Berenice Dias, entendem que tal contrato não possui validade, já que juridicamente não há previsão no ordenamento. Por outra banda, há autores que dizem que tal avença só produzirá efeitos se o namoro, de fato, refletir a realidade.

Além disso, existe a possibilidade também de se fazer um contrato híbrido com cláusula de evolução, conforme explica João Henrique Miranda Soares Catan, prevendo que, caso o namoro evolua para união estável, as partes fixam desde já que esta será com determinado regime de bens. Isto é, evolui-se do contrato de namoro para o contrato de convivência mediante implemento de uma condição (evento incerto e futuro – vontade de constituição de família). Esta cláusula é denominada pela doutrina de “cláusula darwiniana”, justamente por seu caráter evolutivo.

Portanto, inúmeras opções existem para aquelas pessoas que estão em relacionamento anterior ao casamento. Mas suas escolhas devem espelhar o que acontece no mundo dos fatos (já que a certidão de namoro ou união estável é uma presunção relativa - admitindo-se prova em contrário), não podendo uma união estável ser afastada por um contrato de namoro, nem o contrário.

Bibliografia

FIUZA, César. Direito Civil: curso completo. 18 ed. São Paulo: Ed. RT, 2015.

VELOSO, Zeno. http://www.ibdfam.org.br/noticias/6060/%C3%89+Namoro+ou+Uni%C3%A3o+Est%C3%A1vel%3F . Acesso em 24.01.2019.

www.tjrs.jus.br . Acesso em 01.02.2019.

A pergunta que muita gente faz é a seguinte: Quando buscar um advogado?

Essa indagação surge porque as pessoas ficam com receio de consultar um advogado. Há um certo estereótipo de que esse profissional é rebuscado, caro, dispensável muitas vezes, sendo que somente pode ser consultado em ocasiões extremas.

Mas isso é uma visão equivocada. Primeiro porque o advogado é a ponte que leva você a seus direitos de uma forma mais efetiva, ainda mais no mundo de hoje, onde as relações são complexas, superficiais e etéreas. Em segundo lugar porque todo serviço tem seu preço, e o conselho desse profissional pode evitar um prejuízo futuro incalculável - seja ele econômico ou emocional. Há todo tipo de informação na internet, mas cada caso tem suas peculiaridades, de modo que só o profissional poderá orientar com precisão como se efetivar o direito do cliente.

Diz o art. 133 da Constituição Federal da República Brasileira  que “o advogado é indispensável à administração da justiça”. Por sua vez, o Estatuto da Advocacia, em seu art. 2.º, § 1.º, dispõe: “No seu ministério privado, o advogado presta serviço público e exerce função social”, para, no parágrafo seguinte, colocar: “No processo judicial, o advogado contribui, na postulação de decisão favorável ao seu constituinte, ao convencimento do julgador, e seus atos constituem múnus público.”

Dessas normas, podemos extrair que, embora exercendo uma atividade privada, o causídico tem uma função social, sendo figura indispensável para se concretizar a Justiça. É importante chamar a atenção que, ao lado do juiz, do promotor de justiça e de outras carreiras jurídicas, a advocacia é fundamental para uma sociedade civilizada. Não há, até mesmo, hierarquia entre juiz e advogado, devendo ambas as profissões se respeitarem no processo judicial. É o advogado que serve de meio à justiça, novamente. Do latim, “ad vocatus” (com a palavra), esta profissão sintetiza uma das carreiras mais preciosas no Estado de Direito, uma vez que todo cidadão tem direito à defesa, não só nos processos criminais, como nos processos cíveis e administrativos. A partir da “palavra”, o advogado exerce seu múnus público. Já dizia Rui Barbosa, que o ofício sacerdotal do advogado é a liberdade da palavra forense e "saber as leis, (...) não é ter-lhes em mente as palavras, mas conhecer-lhes a força e a intenção."

Ainda, as pessoas, em sua maioria, pensam que o advogado é chamado para resolver um problema quando ele já está instalado entre as partes. Ou seja, acredita-se cegamente que o advogado atua somente quando há conflito de interesses.

Mas essa é uma visão ultrapassada. Aliás, sempre foi. O Estatuto da Advocacia, logo no seu princípio, preleciona: “São atividades privativas de advocacia: (...) II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas”. Ou seja, além da postulação a qualquer órgão do Poder Judiciário e aos juizados especiais, o advogado é o único profissional que pode exercer as atividades de consultoria e assessoria jurídica. Por essa atividade, entende-se todo tipo de conselho, informações, precauções e direcionamentos dados aos clientes, tendo como parâmetro a lei e o ordenamento jurídico como um todo.

Desse modo, o advogado, assim como o médico, atua preventivamente também. E quanto mais precaução, mais segurança jurídica em relação a seus bens e interesses ou a seus direitos e liberdades. Da mesma forma que uma pessoa deve se alimentar bem, fazer exames, check up, atividades físicas, para cuidar da sua saúde, é necessário também que ela atue de forma preventiva em relação a seu patrimônio. Ou seja, qualquer situação que envolva os direitos dos cidadãos, é sempre bom consultar um advogado, de modo a prevenir futuros conflitos.

Assim, o advogado pode te dar as melhores orientações em casos, por exemplo, de realização de negócios, de constituição de família, de regime de bens do casamento, elaboração de contratos, responsabilidades legais, financiamentos, abertura de empresas, enfim, uma gama de assuntos enormes. Basta ver alguns episódios da série americana "Suits", onde o advogado Harvey Specter e seu pupilo Mike Ross resolvem a maioria dos problemas fora da Corte de Justiça. Um acordo pode ser muito mais efetivo posto que mais célere e com resultado para ambas as partes.

É um espectro de serviços que os advogados podem entregar a seu cliente, para que se evite um desconforto futuro, quando as partes não têm muito diálogo pois o conflito já existe. Nesses casos, além de procurar um mediador e um conciliador, a parte pode antes consultar um advogado, que, com base na experiência profissional, indica qual melhor meio de resolução do conflito. Hoje em dia, crescem as alternativas em favor das pessoas, sejam elas a arbitragem, a mediação, a conciliação e até mesmo os métodos online de resolução de disputas (ODR).

O famoso ditado: “é melhor prevenir que remediar” nunca fez tanto sentido quando se está diante de um advogado. Além disso, o advogado pode oferecer soluções que às vezes nem se imagina. Pode te dar um parecer técnico e explicativo, o que vai aumentar a credibilidade de seus pedidos e de suas decisões.

Por outro lado, com a explosão das faculdades de direito no Brasil , há muitos advogados no mercado. Saber diferenciar os profissionais qualificados é uma tarefa difícil. Procure saber a formação e competência do profissional que cuidará de seu caso. Portanto, é sempre bom e recomendável buscar um especialista antes de tomar qualquer atitude que tenha impacto no seu bem-estar e no seu bolso.

De preferência, consulte as áreas de atuação do profissional, e não hesite em perguntar quando não souber os termos jurídicos, até porque o advogado é a ponte que leva você à Justiça.